律师客串购房咨询热线

时间:2021-09-12 05:58   编辑:admin

  自本期开始,我们每周将对热线电话进行分门别类,每期固定在律师在线、热线反馈和供求信息等栏目中刊登。

  开发商要在商品房买卖合同中约定商品房外墙面和屋面的使用权归开发商所有,合理吗?有没有依据?应业主要求,开发商承诺不利用外墙面和屋面作广告,能否保护业主的全部利益?

  回复:这是一个涉及开发商对商品房及公共配套建筑、设施的权利界定及权利保留的问题。首先可以肯定的是,商品房的外墙面、屋面的所有权和使用权属于该幢商品房的全体业主。

  国家工商行政管理局和建设部共同制作的《商品房买卖合同》示范文本第17条明确要求买卖双方就商品房外墙面使用权和屋面使用权作出约定,说明并不禁止开发商保留商品房外墙面使用权和屋面使用权。但根据相关法律规定,开发商若要保留外墙面使用权和屋面使用权,必须在《商品房买卖合同》中与该幢商品房的全部购买人约定,取得全部购买人的同意,否则,开发商不能保留该商品房的外墙面使用权和屋面使用权,也自然不得利用外墙面和屋面作广告或从事其他商业活动。

  另外,即使开发商保留了该商品房外墙面使用权和屋面使用权,开发商在行使权利时,也不得有损害业主利益的行为。

  某楼盘业主张小姐去年买了某楼盘住宅,当时开发商承诺该盘的物业管理费为1.5元/m2,结果入住后发现所缴物管费比原先开发商承诺的要高很多,请问开发商这种前期承诺物业管理费与后期不同的行为算不算违约?

  回复:以上事件开发商的做法明显欠妥,因为开发商不是物业管理公司,不能随便承诺楼盘交付后的物业管理费,除非在房屋预售前,开发商已与物业管理公司谈定前期物业管理欧洲杯竞猜官网app协议,确定物业管理服务内容、方式、收费等事项。然后,开发商在售楼时,可以对相关物业管理问题作出必要的说明、解释。但不能将有关物业管理具体内容的条款直接规定在售楼合同中,如果开发商在购房合同中承诺了物业管理条款、内容,但最终没有兑现,而购房客户认为自己受误导而签约并遭受较大经济损失,则该客户可以要求撤销该购房合同,双方退房退款。

  某开发商声称其商业用房为“置业首选旺地”、“升值潜力不可限量”,然而很多业主均经营状况一般甚至出现亏损,且房价相对购买时出现下滑,可否要求开发商承担责任?

  回复:对于“理想居所”、“置业首选旺地”、“升值潜力不可限量”等广告宣传,由于没有明确具体的质量指标,容易为消费者辨别,应属于正常的商业吹嘘,不构成广告许诺,开发商不应承担民事责任。

  某楼盘业主万先生近日去办理入住手续时,因不满《物业公约》中的部分条款,拒绝签署业主公约,结果物业公司以业主拒签《物业公约》为由扣押房屋钥匙,不让其入住。请问物业公司这种做法是否违法?

  回复:物业公司不能因为业主没有签订《物业公约》而拒绝给业主办理入住手续、不给业主钥匙等,这种行为构成对业主的违约,也是对业主权益的侵害。因为业主购买房屋,就与房屋的开发商之间形成了一种房屋买卖关系,而在业主履约交款的同时,开发商也必须履行交房义务。而物业管理公司作为代理交付房屋的机构,只是替开发商完成交房事务,不能在此过程中加入自己的权利内容,增加业主的责任义务。

  如果开发商以业主完成物业管理法律关系中的义务作为交付房屋的条件,这就是变相增加业主的合同义务与责任,是不符合《合同法》等法律的规定的。

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